8月29日，佑威及樓市專評(píng)網(wǎng)發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，上周(8月22日-8月28日)上海市商品住宅成交面積為13.49萬(wàn)平方米，環(huán)比(較前周)下跌1.69%;商品住宅成交均價(jià)為22314元/平方米，環(huán)比下跌0.15%;商品住宅新增供應(yīng)面積為10.48萬(wàn)平方米，環(huán)比下跌48.32%。

　　中房信分析師薛建雄稱，8月樓市蕭條，開(kāi)發(fā)商多采用了低開(kāi)和降價(jià)的策略來(lái)試探市場(chǎng)，但目前的市場(chǎng)反應(yīng)并不熱烈。這樣的局面會(huì)導(dǎo)致9月份有更多項(xiàng)目出現(xiàn)力度更大的折扣優(yōu)惠，“在供應(yīng)增多的情況下，9月上海房?jī)r(jià)下行的壓力依然很大”。

　　成交量連跌3個(gè)月

　　整個(gè)8月上海樓市成交難逃下滑趨勢(shì)。

　　據(jù)21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，8月前28天，上海市新建商品住宅成交面積約50萬(wàn)平方米，較7月同期下降24.7%;成交均價(jià)約2.19萬(wàn)元/平方米，比7月同期下降1.4%。8月各周新建商品住宅成交面積皆未超過(guò)15萬(wàn)平方米。在8月僅剩3天的情況下，整月的成交面積低于7月幾成定局。自此，上海新建商品住宅成交面積自6月起連續(xù)3個(gè)月下跌。

　　據(jù)佑威及樓市專評(píng)網(wǎng)首席分析師黃志堅(jiān)介紹，在7月最后一周商品住宅成交23.44萬(wàn)平方米的基礎(chǔ)上，8月連續(xù)4周上海商品住宅成交面積都維持在13.8萬(wàn)平方米以下，低迷態(tài)勢(shì)十分明顯。截至8月28日，1-8月上海商品住宅僅成交517.15萬(wàn)平方米。縱觀近6年來(lái)的同期表現(xiàn)，今年8月和1-8月的上海商品住宅成交量，分別為6年來(lái)平均水平的49.91%和54.69%，政策壓制效果可見(jiàn)一斑。

　　黃志堅(jiān)說(shuō)，中低價(jià)位商品住宅的買家對(duì)價(jià)格的敏感度仍然較高，今年“金九銀十”的成色會(huì)依賴于中低價(jià)位住宅的“讓利”幅度。總體上看，開(kāi)發(fā)商在讓利幅度上還是會(huì)有所保留，在8月低迷的基礎(chǔ)上，上海樓市將再現(xiàn)“九不金、十不銀”。不過(guò)，部分讓利幅度較大的項(xiàng)目仍然會(huì)出現(xiàn)。

　　受政策抑制的不只是普通商品住宅市場(chǎng)。

　　21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)29日發(fā)布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，上周上海單價(jià)在5萬(wàn)元以上的高端住宅項(xiàng)目成交28套，在限購(gòu)、限貸等政策制約下，高端市場(chǎng)短期內(nèi)成交量難有持續(xù)增長(zhǎng)。

　　“賣方不再?gòu)?qiáng)勢(shì)”

　　德佑地產(chǎn)29日發(fā)布的一份報(bào)告提到，上周樓市成交的持續(xù)低迷，與近期商品住宅市場(chǎng)實(shí)際推盤量下滑有關(guān)。德佑地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)稱，上周除大華錦繡華城成交90套房源外，其余上海樓盤成交量都在50套以下。此前的8月15日-8月21日，上海商品住宅新增供應(yīng)量雖然達(dá)到20萬(wàn)平方米，但實(shí)際開(kāi)盤量不足，對(duì)市場(chǎng)成交拉動(dòng)不足。

　　來(lái)自佑威的數(shù)據(jù)顯示，上周上海商品住宅的新增供應(yīng)量較之前一周出現(xiàn)腰斬，僅為10.48萬(wàn)平方米。

　　德佑地產(chǎn)研究主任陸騎麟稱，上周上海商品住宅新增供應(yīng)量推盤腰斬，很可能是開(kāi)發(fā)商出于銷售目的，延遲推盤所致。

　　21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)分析師黃河滔也稱，8月各周上海樓市新增供應(yīng)面積起伏較大，表明開(kāi)發(fā)商對(duì)后市的看法并不一致。同時(shí)，上周推盤項(xiàng)目的體量也略顯不足，僅有1個(gè)項(xiàng)目的供應(yīng)量在3萬(wàn)平方米以上。受此影響，8月前28天，上海市商品住宅新增供應(yīng)面積為53.6平方米，與7月整月水平相差32.3萬(wàn)平方米。

　　黃河滔說(shuō)，8月上海新房的供銷水平體現(xiàn)了淡季“本色”，這與購(gòu)房者顧慮較多及開(kāi)發(fā)商姿態(tài)仍較高不無(wú)關(guān)系。如今買賣雙方僵持已久，對(duì)后市預(yù)期相悖，房?jī)r(jià)尚無(wú)明顯松動(dòng)跡象。

　　此外，黃河滔提到，市場(chǎng)上話語(yǔ)權(quán)的相對(duì)轉(zhuǎn)換，使得賣方不再?gòu)?qiáng)勢(shì)。項(xiàng)目品質(zhì)一般、可替代性較強(qiáng)的公寓產(chǎn)品，若無(wú)更明顯實(shí)際降價(jià)體現(xiàn)，9、10月的成交量難有突破。

　　10%的讓價(jià)幅度

　　值得一提的是，上周末上海樓市供應(yīng)出現(xiàn)井噴。

　　據(jù)搜房網(wǎng)截至8月25日統(tǒng)計(jì)，上周末上海有12個(gè)住宅項(xiàng)目(公寓項(xiàng)目11個(gè)，別墅項(xiàng)目1個(gè))預(yù)計(jì)開(kāi)盤或加推房源，推盤量為之前三周的總和。

　　開(kāi)發(fā)商沖刺“金九”的力度可見(jiàn)一斑。

　　據(jù)上海中原地產(chǎn)研究咨詢部總監(jiān)宋會(huì)雍介紹，上周品牌開(kāi)發(fā)企業(yè)主導(dǎo)樓市以價(jià)換量的特征比之前更為明顯。不少老盤也開(kāi)始將前期沉寂的房源以新開(kāi)盤的形式推出，優(yōu)惠力度力爭(zhēng)與新上市產(chǎn)品持平。從產(chǎn)品線上來(lái)看，大力促銷的樓盤多集中在中低端貼近剛需的房源，中高端物業(yè)折扣則相對(duì)保留較多。

　　宋會(huì)雍還提到，上周樓市交投的另一個(gè)特征是，在促銷方式上，降總價(jià)的風(fēng)潮一定程度上蓋過(guò)了提升附加值。

　　“綜合來(lái)看，價(jià)格戰(zhàn)已經(jīng)開(kāi)始在更大的范圍內(nèi)打響，但越往高端發(fā)展，保留程度越大。實(shí)際交易情況進(jìn)一步表明，10%左右的讓價(jià)幅度，在當(dāng)前的市場(chǎng)中仍有相當(dāng)?shù)奈?。這一幅度有可能成為‘金九銀十’期間促銷價(jià)格參照。”宋會(huì)雍說(shuō)。